Кондоминиум — в прежние годы в России единый комплекс неделимого имущества собственников жилья многоквартирного дома, не подлежащий отчуждению сторонним гражданам или юридическим лицам. Однако вопреки существующему в законодательстве принципу запрета отчуждения имущества, входящего в состав кондоминиума, в ряде МКД последнее было роздано или распродано сторонним коммерческим организациям путем рейдерского захвата многоквартирного дома.
Оглавление.
I. Кондоминиум в России.
II. Кондоминиум за рубежом.
I.Кондоминиум в России
Потребность общества в данном термине обострилась с началом приватизации жилья и переходом муниципального жилья в частную собственность. В советские времена также существовали частные многоквартирные дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам. Однако их доля была достаточно символичной (5–8% в общей площади жилищного фонда).
В настоящее время на территории РФ термина «кондоминиум» не существует. Вступивший в силу в 2005 году новый Жилищный кодекс отменил его, заменив термином “общее имущество в многоквартирном доме”.
Последнее вызвало недовольство у некоторых представителей жилищной сферы, считающих, что законодательство в вопросах запрета отчуждения кондоминиума пусть грубо попиралось некоторыми коммерсантами и чиновниками, но уже одним своим существованием термин, по крайней мере, сдерживал деятельность рейдеров в ЖКХ. Хотя по своей сути термины «кондоминиум» и «общее имущество в МКД» идентичны.
II.Кондоминиум за рубежом
В практике зарубежного жилкомхоза значение термина кондоминиум несколько иное, что объясняется иной структурой жилищного фонда. К основным типам зарубежных жилых строений относятся индивидуальный жилой дом, социальное жилье, доходный дом (МКД, принадлежащий частной компании и предназначенный для сдачи в аренду) и кондоминиум (кондо) — любой МКД коллективной собственности.
Зарубежный кондоминиум — многоквартирный дом вместе с земельным участком, оформленные как единый комплекс, в котором квартиры являются собственностью жильцов, а остальное имущество и земля — их совместной собственностью, без выделения долей(1). Это имущество пребывает в полной юрисдикции владельцев, местная власть не вмешивается в их дела, без согласия собственников никто не имеет права ни снести дом, ни реконструировать, ни построить что-либо на его территории. На земле «кондо» запрещена даже парковка чужих автомобилей.
Таким образом, за рубежом кондоминиум является неким аналогом российского товарищества собственников жилья или домового комитета (домкома), одной из форм управления многоквартирным домом. В отличие от отечественных ТСЖ, членство в «кондо» является обязанностью всех собственников здания, которые одновременно должны исполнять его решение (в России аналогичными полномочиями наделено общее собрание в многоквартирном доме).
Члены зарубежного кондоминиума самостоятельно выбирают дальнейшие варианты управления своим жильем: собственными силами без образования юридического лица (аналог непосредственного управления в РФ), путем образования юрлица (вариант, наиболее распространенный для российских ТСЖ) или привлечения сторонней управляющей компании.
При этом, в отличие от российского товарищества, позиционируемого многими реформаторами ЖКХ как самая передовая форма управления многоквартирным домом, коллективное жилье в кондоминиумах за рубежом считается низкоэффективным, существенно проигрывающим доходным домам и индивидуальным домовладениям(2).
Ссылки:
- Сергей Глазунов, Владимир Самошин «Доступное жилье. Люди и национальный проект».
- ЖКХ: математическое опровержение реформы.
